Los grandes fondos de inversión llegaron a España cuando los cadáveres inmobiliarios de la crisis de 2008 todavía estaban humeantes. El sector se había venido abajo y lo poco que quedaba de él necesitaba capital para tratar de sostenerse. Los fondos tenían dinero e iniciaron su desembarco allá por los años 2012-2013. Han pasado 14 años de aquello y muchas de las grandes firmas que entraron al ladrillo patrio entonces, comprando ingentes carteras de viviendas para alquilar y convirtiéndose en los mayores caseros del país, ahora se están retirando, dejando paso a una reconfiguración del mercado cuyo alcance se cuantifica en miles de millones de euros en transacciones y miles de casas en venta.
Llegaron a España cuando los cadáveres inmobiliarios de la crisis de 2008 todavía estaban humeantes. Ahora que han maximizado sus inversiones, inician el repliegue
Los grandes fondos de inversión llegaron a España cuando los cadáveres inmobiliarios de la crisis de 2008 todavía estaban humeantes. El sector se había venido abajo y lo poco que quedaba de él necesitaba capital para tratar de sostenerse. Los fondos tenían dinero e iniciaron su desembarco allá por los años 2012-2013. Han pasado 14 años de aquello y muchas de las grandes firmas que entraron al ladrillo patrio entonces, comprando ingentes carteras de viviendas para alquilar y convirtiéndose en los mayores caseros del país, ahora se están retirando, dejando paso a una reconfiguración del mercado cuyo alcance se cuantifica en miles de millones de euros en transacciones y miles de casas en venta.
La operación salida lleva varios meses en marcha y grandes fondos como Blackstone, Cerberus o Greystar protagonizan las principales operaciones. A grandes rasgos, sacan al mercado sus edificios de vivienda en alquiler para ponerlos a la venta, completar la desinversión y recoger ganancias en un momento todavía muy bueno para el sector inmobiliario nacional. Las fuentes consultadas explican que se trata del repliegue natural de este tipo de fondos una vez que dan por cumplido su ciclo inversor, pero admiten también que está siendo un proceso muy particular que se está llevando a cabo mediante dos estrategias.
De un lado, lo que en el sector se conoce como fondos core, esto es, aseguradoras, fondos de pensiones o de infraestructuras, que tienen perfiles más conservadores y una vocación de largo plazo, compran los edificios para quedarse con su gestión y explotar el activo. Este tipo de inversores busca un producto ya estabilizado, con inquilinos a los que mantienen los contratos para asegurarse unos ingresos y unos retornos durante más tiempo. Según fuentes del mercado, pueden comprar con una rentabilidad inicial del 4% y acabar con una media de retorno entre el 6% y el 7%.
La segunda estrategia, y la más novedosa, se ha dado en llamar privatización, que nada tiene que ver con cambiar el régimen de las casas de público a privado, sino que adapta el término anglosajón que designa la venta individualizada de las viviendas que componen los edificios adquiridos. Los compradores interesados son fondos de valor añadido (value add, en la jerga) que buscan retornos de hasta el 14% o 15%. En este grupo se enmarca, por ejemplo, el movimiento de Blackstone para deshacerse de su socimi Testa, con más de 8.000 viviendas en cartera, o el proceso de Meridia con el complejo madrileño Skypark Valdebebas que adquirió a la firma estadounidense Hines.
Susana Rodríguez, CCO y directora ejecutiva de Living en la consultora inmobiliaria Savills, prefiere hablar de estos movimientos como una ‘operación relevo’, en lugar de una ‘operación salida’. «Lo que hay es rotación de capital y esto se ve en el volumen transaccionado», responde a preguntas de EL MUNDO. Según datos de la firma -una de las mayores consultoras inmobiliarias en España que acaba de crear, además, una unidad específica para abordar las operaciones de venta unitaria en el país-, las operaciones de inversión en las que se pasa a privatización suman 1.600 millones de euros entre el año pasado y lo que va de este, un 27% del total de la inversión en residencial en alquiler en los últimos 18 meses. Y la cifra seguirá subiendo porque del total de inversión en residencial en alquiler que está en juego en estos momentos, unos 4.000 millones de euros con las transacciones en curso, un 35% tiene potencial de privatización. Unos 1.400 millones en total.
María Mayoral, directora senior de Inversión Residencial en la consultora CBRE, admite que esta tendencia «está redefiniendo la lectura tradicional del pipeline de alquiler» y que, aunque existen en torno a 40.000 viviendas construidas para alquiler (BTR) previstas hasta 2028, una cifra similar podría salir del parque mediante privatización.
Como consecuencia de esa privatización, en el mercado se incrementa el stock de vivienda en venta, pero se destruye parte del stock de producto en alquiler profesionalizado, precisamente en un momento de máxima necesidad de oferta ante una demanda desbordante.
La tendencia que ahora se abre paso en España se ha consolidado ya en Europa, donde se prima obtener la mayor rentabilidad posible frente a la gestión de rentas a largo plazo. Según Mayoral, el auge de la venta de grandes carteras de vivienda una a una «está impulsado por el buen comportamiento de los precios de compraventa y por la incertidumbre normativa». Desde su perspectiva, más que una desinversión acelerada de los grandes fondos, estamos ante una optimización en la asignación de capital. «La combinación de tipos de interés más elevados, el encarecimiento significativo de la financiación, una mayor intervención regulatoria en determinados mercados (especialmente en materia de limitación de rentas) e inseguridad jurídica y, al mismo tiempo, un fuerte crecimiento de los precios de venta de la vivienda, ha llevado a muchos inversores institucionales a replantear sus estrategias», añade.
El 100% de los vendedores en las operaciones de privatización son fondos internacionales. De estos, prácticamente todos mantienen e incrementan su actividad en inversión inmobiliaria en España con un giro hacia el desarrollo de proyectos asequibles. En cuanto a los compradores que optan por la privatización, el 77% es internacional y el 23% nacional, con perfil value add.
Rodríguez comparte también que el perfil mayoritario de inversión en residencial de alquiler es core, si bien actualmente en un mismo proceso pueden competir fondos core para mantener el activo en alquiler y fondos value add enfocados en la venta unitaria. «La privatización interesa cuando existe uno de estos tres casos: cuando el diferencial de precio ofrece un margen suficiente frente al alquiler; cuando se trata de edificios o viviendas antiguas que no cumplen con los criterios ESG exigidos por los inversores más conservadores; o cuando los activos se ubican en mercados donde, a pesar del fuerte interés inversor, el marco regulatorio está actuando como un factor de expulsión», explica. El caso más representativo de esto último es Cataluña, donde se vieron los primeros retazos de esta tendencia. Allí hace un año que el fondo alemán Patrizia inició su repliegue poniendo a la venta gran parte de la cartera de 1.500 viviendas en alquiler que había adquirido dos años atrás a la promotora catalana BeCorp.
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